Giriş
Türkiye’de apartman yaşamı ve çok katlı yapılaşma yaygınlaştıkça, taşınmazlara ilişkin kavramlar da önem kazanmıştır. Bu kavramlardan biri olan kat irtifakı, çoğu kişi tarafından duyulmuş olmasına rağmen hukuki anlamda tam olarak bilinmemektedir. “Kat irtifakı ne demek?” sorusunun yanıtı, tapu işlemlerinden inşaat projelerine kadar birçok alanda önem arz eder. Bu yazıda kat irtifakının ne olduğu, nasıl kurulduğu, hak ve yükümlülükleri, kat mülkiyetine geçiş süreci ve Yargıtay kararları ışığında uygulamadaki yeri ele alınacaktır.
Kat İrtifakı Nedir?
Kat irtifakı, bir arsa üzerinde ileride yapılacak ya da yapımı devam eden bir yapının bağımsız bölümleri için arsa payı oranında kurulan . Kat mülkiyetinin kurulması için bir aşama olup, yapının tamamlanmasından sonra geçilir.
Hukuki Dayanak
Kat irtifakı, ‘nun 14 ila 21. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Tapu siciline tescil edilen ayni bir haktır ve bağımsız bölüm niteliğinde devredilebilir.
Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark
- Yapı tamamlanmamışken kurulur. Bağımsız bölüm henüz fiilen mevcut değildir, projeye bağlıdır.
- Yapı tamamlandıktan sonra kurulur. Bağımsız bölüm tamamlanmıştır ve kullanılabilir durumdadır.
Kat İrtifakı Nasıl Kurulur?
Kat irtifakı kurulması için aşağıdaki şartların yerine getirilmesi gerekir:
- hazırlanmış olmalı
- bulunmalı
- alınmış olmalı
- gerekli (birden fazla paydaş varsa)
Bu işlemler tamamlandıktan sonra tapu müdürlüğüne başvurularak, tapuya düşülür ve bağımsız bölümlere ilişkin tapular düzenlenir.
Konuya ilişkin daha detaylı bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.
Kat İrtifakı Tapusu Nedir?
Kat irtifakı tapusu, henüz inşaatı tamamlanmamış bir yapının bağımsız bölümü için verilen . Bu tapu, sahibine mülkiyet değil, yapı tamamlandığında sahip olacağı bölüme ilişkin bir hak tanır. Ancak bu hak devredilebilir, ipotek edilebilir veya miras bırakılabilir.
Kat İrtifakı Sahibi Hak ve Yükümlülükleri
Haklar
- Bağımsız bölümü devretme, kiraya verme hakkı
- Tapuda ipotek tesis etme hakkı
- Kat mülkiyetine geçme talebinde bulunma hakkı
Yükümlülükler
- Yapım sürecine katılmak ve arsa payı oranında giderlere katılmak
- İmar planına aykırı davranmamak
Kat İrtifakının Kat Mülkiyetine Dönüşmesi
Kat irtifakı, yapı tamamlandığında alındıktan sonra çevrilmelidir. Bu işlem için:
- İskan belgesi alınmalı
- Tapu müdürlüğüne başvuru yapılmalı
- Tüm maliklerin muvafakati alınmalı (bazı durumlarda tek başvuru yeterli olabilir)
Kat İrtifakı Üzerine Satış Yapılabilir mi?
Evet. Kat irtifakı tapusu, devredilebilir ve alım-satım konusu olabilir. Ancak alıcı, yapının tamamlanmamış olduğunu bilmeli ve bu doğrultuda hareket etmelidir. Projenin yarım kalması veya iptal edilmesi gibi riskler söz konusudur.
Bankalar Kat İrtifaklı Tapuya Kredi Verir mi?
Birçok banka, yapı ruhsatı olan ve kat irtifakı kurulmuş projelere konut kredisi verebilmektedir. Ancak kredi şartları, projenin tamamlanma oranı ve yapı denetimi gibi unsurlara bağlı olarak değişebilir.
Kat İrtifakının Süresi Var mı?
Kanunen kat irtifakının geçerliliği için belirli bir süre öngörülmemiştir. Ancak yapı ruhsatlarının 5 yıllık geçerlilik süresi nedeniyle, bu süre içinde inşaatın tamamlanmaması hâlinde yeni ruhsat alınması gerekebilir. Bu durum, kat irtifakıyla doğrudan ilişkilidir.
Kat İrtifakı Sahiplerinin Ortak Alanlara İlişkin Hakları
Kat irtifakı sahipleri, arsanın ortak alanlarına arsa payı oranında ortak sayılır. Bu nedenle ortak giderler, aidatlar ve yapı süreciyle ilgili kararlar arsa payına göre alınır.
Kat İrtifakı ile İlgili Yargıtay Kararları
Yargıtay 14. HD, 2019/2742 E. – 2020/1839 K.
“Kat irtifakı, maliklere bağımsız bölüm üzerinde mülkiyet hakkı vermez; ancak yapının tamamlanmasıyla birlikte kat mülkiyetine geçmeleri gerekir.”
Yargıtay 1. HD, 2020/4851 E. – 2021/2417 K.
“Kat irtifakı tapusu devredilebilir bir ayni haktır. Ancak alıcının yapı tamamlanmadan doğacak zararlara karşı temkinli olması gerekir.”
Kat İrtifakında Dikkat Edilmesi Gerekenler
- İmar durumunu ve yapı ruhsatını kontrol etmek
- Tapu müdürlüğünden arsa payı oranlarını incelemek
- Proje tamamlanma oranını yerinde görmek
- Kat mülkiyetine geçiş için gerekli belgeleri araştırmak
Kat İrtifakı Tapulu Konutlar Satın Alınmalı mı?
Eğer proje güvenilir bir firma tarafından yapılıyorsa ve yapı ruhsatı alınmışsa, kat irtifaklı tapular güvenli bir şekilde satın alınabilir. Ancak tüm belgelerin incelenmesi ve hukuki destek alınması önerilir.
Sonuç
Kat irtifakı, henüz inşaatı tamamlanmamış yapılarda, gelecekte kurulacak kat mülkiyeti için atılmış ilk adımdır. Tapu açısından geçici bir statü taşıyan bu hak, belirli koşullarda devredilebilir ve üzerinde ipotek kurulabilir. Ancak bu hak, yapı tamamlanmadıkça tam mülkiyet anlamına gelmez. Kat irtifaklı bir taşınmaz alırken, hukuki süreçler dikkatle incelenmeli, riskler göz önünde bulundurulmalı ve mümkünse uzman danışmanlığı alınmalıdır.
Bir yanıt yazın