Giriş
Konut ve işyeri kiralarında yaşanan en büyük sorunlardan biri, kiracının tahliyesidir. Mal sahipleri çoğu zaman kira borcunu ödemeyen veya taşınmazı amacına uygun kullanmayan kiracıları çıkarma konusunda zorluk yaşamaktadır. Türk Borçlar Kanunu, hem kiracıların hem de mal sahiplerinin hak ve yükümlülüklerini açıkça düzenlemiştir. Bu yazıda, kiracı tahliye şartları nelerdir, hangi gerekçelerle tahliye davası açılabilir, sulh hukuk mahkemelerinde süreç nasıl işler ve Yargıtay’ın 2024 ve 2025 içtihatları ışığında uygulama nasıl şekillenmektedir detaylı şekilde ele alınacaktır.
Kiracının Tahliyesi Nedir?
Kiracının tahliyesi, kiralanan taşınmazın kiracı tarafından boşaltılarak mal sahibine teslim edilmesini ifade eder. Bu işlem, çoğu zaman ya icra yoluyla ya da mahkeme kararıyla gerçekleştirilir. Kiracı, sözleşmeye veya kanuna aykırı davrandığında, mal sahibi hukuki yollara başvurarak tahliyeyi talep edebilir.
Kiracı Tahliyesi İçin Geçerli Nedenler
Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracının tahliyesi için aşağıdaki durumlar geçerlidir:
- Kira borcunun ödenmemesi
- Taşınmazın mal sahibi veya yakınları tarafından kullanılacak olması
- Taşınmazın yeniden inşası veya esaslı tadilatı
- Kira sözleşmesinin bitmesi ve tahliye taahhüdü alınmış olması
- Kiracının taşınmazı sözleşmeye aykırı kullanması
- İki haklı ihtar nedeniyle tahliye
- Kiracının aynı çevrede oturabileceği başka bir konutunun olması
1. Kira Borcunun Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye
Kiracı, kira bedelini zamanında ödemezse mal sahibi ihtar çekebilir. Bu ihtara rağmen ödeme yapılmazsa:
- İcra takibiyle tahliye (ilamsız tahliye)
- Mahkemeye başvurarak tahliye davası
İcra takibi sonrası 30 gün içinde ödeme yapılmazsa, mal sahibi tahliye talep edebilir.
2. Tahliye Taahhüdü
Kiracı, taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağına dair noter onaylı veya el yazılı taahhüt verirse, bu belgeye dayanılarak tahliye talep edilebilir. Bu taahhüt, kira sözleşmesinden sonra alınmalıdır. Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde dava açılması gerekir.
3. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye
Mal sahibi, bir kira yılı içinde en az iki kez kira bedelinin zamanında ödenmediğini ispatlarsa ve bu ödemelere ilişkin noter ihtarı gönderilmişse, tahliye davası açabilir. Bu durum, hem konut hem de işyeri kiraları için geçerlidir.
4. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye
Mal sahibi, kendisi, eşi, çocuğu, anne-babası gibi yakınlarının taşınmazı konut ya da işyeri olarak kullanacağı gerekçesiyle kiracının tahliyesini isteyebilir. Bu talep dava yoluyla yapılır ve samimi ihtiyaç ispatlanmalıdır.
5. Yeniden İnşa ve Esaslı Onarım
Eğer taşınmaz yıkılıp yeniden yapılacaksa ya da esaslı onarım gerektiriyorsa ve bu durumda kiracının taşınmazda kalması mümkün değilse, mal sahibi tahliye talep edebilir. Bu tahliye türü de mahkeme kararıyla gerçekleştirilir.
6. Taşınmazın Başka Bir Malik Tarafından Satın Alınması
Yeni mal sahibi, taşınmazı kendi konut veya işyeri ihtiyacı için almışsa ve tapuda tescil tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtar çekmişse, 6 ay sonunda tahliye davası açabilir.
7. Kiracının Taşınmazı Sözleşmeye Aykırı Kullanması
Kiracı, taşınmazı sözleşmede belirtilen amacın dışında kullanırsa (örneğin: konutu iş yerine çevirmek), mal sahibi sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davası açabilir.
8. Kiracının Başka Bir Evi Olması
Kiracının, aynı belediye sınırları içinde oturabileceği başka bir konutunun olduğu tespit edilirse ve ihtiyaç iddiası ispatlanırsa, mahkemeden tahliye kararı alınabilir.
Tahliye Davalarında Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Tahliye davası mutlaka ’nde açılmalıdır.
- Dava süreci genellikle 6 ay – 1 yıl arası sürebilir.
- İhtiyaç veya taahhüt gibi nedenler somut belgelerle ispatlanmalıdır.
Yargıtay Kararlarıyla Değerlendirme
Yargıtay 6. HD, 2023/1894 E. – 2023/4871 K.
Kiracının noter onaylı tahliye taahhütnamesi verdiği ancak taahhüdün kira sözleşmesinden önce alındığı tespit edilerek, tahliye talebi reddedilmiştir.
Yargıtay 3. HD, 2024/2941 E. – 2025/118 K.
Kiracının ödeme tarihlerini 3 ay üst üste geciktirmesi “iki haklı ihtar” şartını sağladığı gerekçesiyle tahliyeye karar verilmiştir.
Kiracı Tahliyesi İçin Avukatla Çalışmak Gerekir mi?
Zorunlu olmasa da, hukuki prosedürlerin karmaşıklığı ve usul hatalarının davayı olumsuz etkileme riski nedeniyle, uzman bir avukattan destek alınması son derece faydalıdır.
Tahliye Sürecinde Alıcının ve Kiracının Hakları
- Kiracı, kira süresi bitmeden tahliye edilirse zararını talep edebilir.
- Ev sahibi, kira ödenmediği halde tahliye ettiremezse icra takibi başlatabilir.
Sonuç
Kiracı tahliye şartları, hem kiracıyı hem de ev sahibini korumak amacıyla belirli kurallara bağlanmıştır. Her ne kadar mal sahibinin mülkiyet hakkı önemli olsa da, kiracının barınma hakkı da anayasal düzeyde korunur. Bu nedenle tahliye, sadece yasada belirtilen haklı sebeplerle ve usulüne uygun şekilde mümkündür. Tahliye süreci dikkatle takip edilmeli, mümkünse avukat desteği alınmalı ve Yargıtay kararları ışığında hareket edilmelidir.
Bir yanıt yazın