Apartman hayatının kaçınılmaz sorunlarından biri de “üst kattan alt kata su sızması”dır. Bu durum hem komşuluk ilişkilerini zedeler hem de önemli hukuki ve mali sorunlar doğurur. Peki, üst kattan su sızarsa ne yapılmalı, kim sorumlu olur, zarar nasıl tazmin edilir ve hukuken nasıl bir yol izlenir? İşte bu yazıda 2025 yılı itibarıyla geçerli olan Kat Mülkiyeti Kanunu ve Borçlar Kanunu çerçevesinde tüm süreci adım adım açıklıyoruz.
Üst Kattan Su Sızması Nedir?
Genellikle şu durumlardan biriyle karşılaşılır:
- Dairenin banyo, tuvalet, mutfak gibi ıslak zeminlerinden su sızması
- Kalorifer borusu, pis su gideri veya temiz su hattındaki arıza
- Balkon giderlerinden alt kata akan yağmur suyu
- Tesisat değişikliği sırasında meydana gelen hasarlar
Bu olaylarda su genellikle tavana, sıvalara, boya ve parke gibi kaplamalara zarar verir.
Hukuki Dayanaklar
- Türk Borçlar Kanunu m.49-50: Haksız fiil ve kusurlu zarar sorumluluğu
- Kat Mülkiyeti Kanunu m.19-20: Komşuluk hukukuna aykırılık ve müdahale yasağı
- Türk Medeni Kanunu m.737: Komşu hakkına saygı yükümlülüğü
Kim Sorumludur?
| Zararın Kaynağı | Sorumlu Kişi |
|---|---|
| Üst kat dairesindeki özel tesisattan (örneğin lavabo, küvet, musluk) | Kat maliki (ev sahibi) |
| Kiracı hatasından (açık musluk, bilinçsiz kullanım) | Önce kiracı, sonra ev sahibi |
| Ortak tesisat (örneğin ana boru, kalorifer hattı) | Apartman yönetimi (kat malikleri kurulu) |
Not: Sigorta varsa, zarar öncelikle sigorta tarafından karşılanır ve daha sonra rücu edilir.
Zarar Gören Alt Kat Ne Yapmalı?
- Hasar tespiti yapın.
- Fotoğraf çekin
- Tarih belirleyin
- Tutanak tutturun
- Komşuya bildirip çözüm isteyin.
- Yazılı uyarı ya da apartman yönetimi aracılığıyla bildirim
- Giderin karşılanmasını talep edin
- Sigorta varsa başvurun.
- Konut sigortası hasar bedelini karşılayabilir
- Daha sonra zararı komşudan rücu eder
- Sorun çözülmezse dava açın.
- Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tazminat davası açabilirsiniz
- Bilirkişi ile zarar tespiti yapılır
Tazminat Nasıl Belirlenir?
- Zararın miktarı: Boya, badana, parke, alçı tavan gibi doğrudan hasarlar
- Bilirkişi incelemesi: Mahkemece yapılır
- Tazminat kapsamı:
- Maddi zararlar
- Gerekirse manevi zarar (yaşam alanının bozulması nedeniyle)
Dava Açma Süresi ve Yetkili Mahkeme
- Dava açma süresi: 2 yıl (haksız fiilin öğrenilmesinden itibaren)
- Yetkili mahkeme: Zarar görenin bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi
Sigorta Varsa Süreç Nasıl İşler?
- Sigorta firması eksper göndererek hasarı tespit eder
- Tazminatı öder
- Daha sonra zarara sebep olan kişiye rücu davası açabilir
- Bu sayede zarar gören kişi uzun dava süreciyle uğraşmak zorunda kalmaz
Yargıtay Kararlarıyla Uygulama Örnekleri
- Yargıtay 18. HD, 2020/2574 E., 2021/3815 K.: “Üst kat tesisatından sızan su nedeniyle alt katta meydana gelen hasar, malik tarafından tazmin edilmelidir.”
- Yargıtay 4. HD, 2019/1356 E., 2020/4456 K.: “Zarar sigorta tarafından karşılandıktan sonra asıl sorumluya rücu edilebilir.”
Sıkça Sorulan Sorular
Üst kat su sızmasını kabul etmiyor, ne yapmalıyım?
Tutanak, fotoğraf ve bilirkişi ile ispatlayarak dava açabilirsiniz.
Kiracı yaşıyor ama daire sahibi mi sorumlu olur?
Öncelikle kiracı, ödemezse ev sahibi sorumlu olur.
Apartman yönetimi sorumluluktan kaçabilir mi?
Hayır. Ortak tesisattan kaynaklıysa yönetim ve tüm kat malikleri sorumludur.
Tazminat almak için mutlaka dava mı açmalıyım?
Hayır. Uyuşmazlık anlaşma yoluyla çözülebilir. Ancak çözülmezse dava açılır.
Sonuç: Su Akıntısı Küçük Görünebilir, Hukuki Sonuçları Büyük Olabilir
Apartman yaşantısında komşuluk ilişkileri ne kadar önemliyse, oluşan zararın giderilmesi de o kadar hassas bir konudur. Üst kattan su sızması durumunda zararı gizlemek ya da geciktirmek yerine hızlı bir şekilde çözüm üretmek, hem hukuki süreçten hem de komşuluk bağlarından daha az zarar görmeyi sağlar. Gerekirse hukuki danışmanlık alınmalı, zarar yazılı belgelerle ispatlanmalıdır.
Bir yanıt yazın